25. heinäkuuta 2017

Suomen asuntorahastot vertailussa - Mitä jääkään käteen?

Jatketaan vielä siitä, mihin viime jutussa asuntorahastojen vaaroista jäätiin. Kunnianhimoinen tavoitteeni oli pistää vertailuun kaikki Suomen asuntorahastot kuluineen, tuottoineen ja nettovuokratuottoineen ilman mitään "paperirahaa". Koska talousmediaa asia ei näytä paljon kiinnostavan, niin jonkun muunhan se on sitten tehtävä. Kannattaakin lukaista aikaisempi artikkelini aiheesta, jotta täysin ymmärrät tämän jutun punaisen langan. Tällöin ymmärrät myös sen, miksi suosittelen varovaisuutta asuntorahastojen kanssa. Noin lyhyesti tiivistäen huolenaiheena on se, että niitä pidetään vähäriskisinä ja tasaisesti tuottavina, vaikka asian laita voi olla jopa päinvastainen. Voitollinen tulos saatetaan tehdä olemattomilla tuotoilla. Vuokratuotot eivät useinkaan kata kuluja. Tuotto maksetaan varoista, joita ei ole vielä tullut kassaan asuntojen realisoitumattomana arvonnousuna. Lainarahoitus voi vivuttaa tulevia tappioita ja asuntorahaston huono likviditeetti voi kuihtua olemattomaan, kun markkinat niiaavat. Houkutin positiivisen tuloksen näyttämiseen voi vääristää tuottoa. Sen kun vain kirjataan asuntojen markkina-arvoa ylöspäin, eihän sitä pöljät piensijoittajat tajua. Eihän?


Tämä artikkeli on alun perin kirjoitettu 25.4.2017 ja sitä päivitetään aina sen mukaan, kun uusimmat tuloslaskelmat ja taseet ilmestyvät yhtiöiden nettisivuille


Realisoitumaton arvonnousu - huomioidako vai ei?


Tilastokeskuksen kehittämispäällikkö Ilkka Lehtinen huomauttaa Kova talous -haastattelussa, että joidenkin asuntorahastojen markkinoinnissa on pyramidihuijauksen piirteitä ja että Finanssivalvonnan pitäisi puuttua tilanteeseen. Rahastot lupaavat liikaa, kun ne perustavat tuotto-odotuksensa asuntojen arvioituun hinnannousuun, jutussa kerrotaan. Kommenttia ei tietenkään kannata ottaa ihan kirjaimellisesti. Bernard Madoffin hoitama rahasto oli pyramidihuijaus, samoin Wincapita. Suomen jotkin asuntorahastot eivät ole tässä mielessä ja viitekehyksessä pyramidihuijaus. Ymmärrän kuitenkin hyvin Ilkka Lehtisen pointin. Niissä on hyvin samoja piirteitä, kuin pyramidihuijauksessa ja eläkejärjestelmässämme. Tulevat "sijoittajat" rahoittavat nykyisten voittoja.

Miksi realisoitumaton arvonnousu pitäisi huomioida? Huomioidaanhan tämä esimerkiksi osakerahastoissakin. Tuottoa tulee, kun osakkeen arvo nousee, vaikka sitä ei myytäisikään. Oravan toimitusjohtaja Pekka Peiponen sanookin (pörssipäivän keskustelu, kohta 37 min), että jos realisoitumatonta arvonnousua ei huomioitaisi, niin sitten osakerahastojenkin tuoton pitäisi perustua vain kertyneeseen osinkotuottoon. Hahhah. En tiedä millä meriiteillä hän on toimitusjohtajaksi päässyt, mutta aika ontuva vertaus. Kannattaa myös huomioida puhujan omat intressit, sillä Orava on pahimpia "pyramidihuijausta" harjoittavia kiinteistörahastoja. Osakkeilla käydään kauppaa pörssissä ja niille on markkinahinta joka hetki. Ne voidaan siis ostaa ja myydä sen hetkisellä markkinahinnalla. Siksi ne siis myös arvotetaan markkinahintaan. Realisoitumaton arvonnousu kirjataan voitoksi (tai tappioksi), koska ne voi likvideinä myydä koska tahansa. Toisin on asuntojen kohdalla. Ne eivät ole kovin likvidejä. Niille ei ole markkinahintaa, jonka myyjä ja ostaja määrittelevät reaaliaikaisesti joka hetki. Toisin kuin osakkeilla, asunnoilla ei voi erilaisten kulujen takia tehdä tuottoa treidaamalla. Realisoitumattoman arvonnousun pitää siis olla melko suuri, jotta sillä yleensä tekisi voittoa. Vertaus osakemarkkinoihin siis ontuu ja pahasti.

Jos arvonnousu asuntojen kohdalla olisi erittäin todennäköistä, niin en tästä saarnaisi. Tällöin nimittäin vähintään yhtä epäreiluahan olisi, että tätä kertynyttä arvonnousua ei huomioitaisi. Kun asunnot vaikkapa 10 hyvän nousu- ja sijoitusvuoden jälkeen pistettäisiin lihoiksi, niin asuntorahaston arvo pomppaisi vaikkapa + 50 %. Arvatkaa vain vituttaisiko/harmittaisiko piensijoittajaa, jos olisi myynyt sijoituksensa vuosi ennen asuntojen realisointia. Toisaalta tästä hyvin perillä oleva analyytikko voisi hyvin ostaa asuntorahastoa vaikkapa vain puoli vuotta ennen asuntojen realisointia ja tehdä lyhyessä ajassa hyvän tilin. Ei kovin reilua ja läpinäkyvää siis ketään kohtaan. Tämän esimerkin valossa realisoitumattoman arvonnousun kirjaaminen tulokseen on ihan hyväksyttävää.


Näin pitäisi toimia


Mutta mutta... Asuntorahastoja markkinoidaan yleensä hyvänä hajautuksena piensijoittajille. Toisaalta minkälaista hajautushyötyä tästä saa, kun suurella osalla suomalaisista pääosa omaisuudesta on jo kiinni omassa asunnossa ja seinissä? Suurelle osalle asuntorahastoon sijoittaminen on siis itse asiassa riskikeskittymän kasvattamista. Kun oman asunnon arvo laskee, niin tekee myös asuntorahaston arvo. Pörssipäivän keskustelussa (kohta 38 min eteenpäin) tuleekin viimein se pointti, koskien tuotto-odotusta, jonka allekirjoitan täysin. Osakkeissa tuotto-odotus on osinko ja sen vuotuinen kasvuvauhti (Gordonin kaava englanniksi Gordon Growth Model). Asunnoissa tuotto-odotus on luonnollisesti vuokratuotto ja kasvu, jota ei saisi suoraan arvioida pelkkänä hinnannousuna. Se on hyvin spekulatiivinen ja pitkällä aikavälillä asuntojen hintojen nousu ei edes voi olla inflaatiota suurempi. Robert Shiller on puhunut tästä paljon. Näin ollen asuntosijoituksen tuotto-odotus on järkevä arvioida vuokratuoton ja mahdollisen vuokrannousun kasvun perusteella. Näin ollaan samalla lähtöviivalla osakkeiden tuotto-odotuksen kanssa. Vuokrat puolestaan ovat osa elinkustannuksia, jotka eivät voi nousta pitkällä aikavälillä inflaatiota nopeammin. Mitä jos inflaatio on tällä hetkellä lähes nolla? Asuntojen tuotto-odotukseksi muodostuu siis näissä olosuhteissa vain peritty vuokra.

Jos hyvinä aikoina inflaation jyllätessä arvonnousu oli mielekästä kirjata tulokseen, niin tällä hetkellä inflaation ollessa pohjamudissa realisoitumattoman arvonnousun kirjaaminen tulokseen on mielestäni väärin. Jos tätä jatkuu pitkään, niin homma ei voi yksinkertaisesti toimia. Velkakatto tulee lopulta vastaan, kun olemattomia tuottoja maksetaan ja rahoitetaan velalla. Kun kaikki muut vaihtoehdot on viimein käytetty, niin rahaston lunastuksia jäädytetään. Osa sijoittajista säikähtää tulevia tappioita ja lumipallo lähtee käyntiin. Asuntoja pitää myydä jo tukkualennuksilla ja vieläkin suurempia tappioita kirjataan rahastoon. Tällaisesta noidankehästä muodostuu todellinen ongelma ja pitkittyessään suuri velkavipu käytössä se voi hyvinkin olla asuntorahaston loppu.

Muotoilen ongelman vielä toisin, jotta se täysin ymmärrettäisiin. Realisoitumaton arvonnousu kirjataan tulokseen, mutta kassavirtaan sillä ei ole mitään vaikutusta. Killinkiäkään tästä tuloslaskelman voitosta ei kerry lompakkoon. Asuntorahasto voi paperilla tehdä hyvääkin voittoa, mutta kun asuntorahasto jakaa osinkoa, se maksaa ne muiden sijoittajien rahoilla, lainalla tai asuntoja myymällä, koska voittoa vastaavaa rahaa ei periaatteessa ole olemassa. Kaikki oikeat vuokratuotot katoavat kalliisiin kuluihin. Homma voi toimia vuosiakin, mutta kun esimerkiksi 10. vuotena tuleekin lama ja asuntojen hinnat laskevat, niin kaikki näinä aikaisempina vuosina kirjatut "voitot" häviävät kertalaakista. Viimeistään silloin kaikille selviää, että mitään voittoja ei tosiaan ole tehty ja kaikki osinko on rahoitettu velalla.

Jos Finanssivalvonnalla olisi munaa, niin sen tulisi mielestäni vaatia asuntorahastoilta kaksia eri lukuja läpinäkyvyyden takaamiseksi. Markkinointiesitteessä voisi hyvin olla nykyinen tuottoluku hyviä aikoja varten, jossa tuotossa huomioidaan siis realisoitumaton arvonnousu. Sehän on ihan toimiva noususuhdanteessa. Toinen laskettu tuottoluku pitäisi kuitenkin olla niin sanottu operatiivinen tuotto, eli todellinen nettovuokratuotto, johon tätä realisoitumatonta arvonnousua ei ole huomioitu. Vähintäänkin pitäisi selväkielisesti mainita, paljonko tukoksesta tulee suoraan vuokratuotoista. Tunnuslukujen laskenta on muutenkin niin kirjavaa, että jotain rotia siihen. Tunnuslukuja voi tietenkin laskea lukuisilla erilaisilla tavoilla,  mutta ihmetyttää, kun rahastoyhtiöt eivät ilmoita edes tavallisen asuntosijoittajan logiikalla laskettavaa nettovuokratuottoa?  Nettovuokratuotto = (bruttovuokratuotto - hoitokulut ja vuokraustoiminnan kulut välityspalkkioineen ja rahoituskuluineen).


Asuntorahastot vertailussa - mikä onkaan paras



Koska Finanssivalvonta on kuohittu ja itse voin riippumattomana bloggarina sanoa rehellisesti oman mielipiteeni, niin tässä se nyt sitten on. Alla vertailu Suomessa toimivista asuntorahastoista (Ålandsbankenin Asuntorahasto, S-Asuntorahsto ja OP-Vuokratuotto), jotka sijoittavat suoraan asuntoihin. Muuten epäsuorasti asuntoihin ja kiinteistöyhtiöihin sijoittavat rahastot on karsittu pois. Jotta artikkelista tulisi vähän lyhyempi, niin en liitä tähän enää laskelmia Ålandsbankenin asuntorahaston tuotoista ja kuluista, sen voi lukea aikaisemmasta artikkelistani: Vaaran merkit asuntosijoitusrahastoissa. Aivan artikkelin lopusta löytyy sitten numeerinen yhteenveto ja tiivistys.

S-Asuntorahasto eli FIM Asuntorahasto


S-Asuntorahasto on omien sanojensa mukaan (avaintietoesite) tuottanut 4,2 % vuonna 2016 ja 9,8 % vuonna 2015 kulujen jälkeen. S-asuntorahasto on jo siinä mielessä epäilyttävä, että sen tuloslaskelmaa ja tasetta ei löydy mistään. Jouduin pyytämään sitä sähköpostilla suoraan FIM:in asiakaspalvelusta. Herättää ainakin meikäläisessä heti epäilyksen, jos tällaisia tärkeitä tietoja ei voi helposti ja virallisesti tarkastaa mistään.

Vuonna 2016 Asuntorahasto teki tuottoa noin 4,46 miljoonaa euroa. Tästä oli kuitenkin vuokratuotot vain noin 1,55 miljoonaa euroa ja realisoitumattomat arvonnousut 2,86 miljoonaa euroa. Siis vain noin 35 % tuloksesta tulee vuokratuotoista. Kulut olivat noin 1,86 miljoonaa euroa. Tilikauden voitto oli noin 2,60 miljoonaa vuonna 2016. Kun rahaston arvo oli vuoden lopussa noin 87,19 miljoonaa euroa ilman vierasta pääomaa, niin tuotoksi saadaan noin 2,98 %. Aika kaukana väitetystä 4,2 % -tuotosta. Mikähän mahtaa FIM:ssä olla tuo rahaston arvo, johon he tuloslaskelmansa tilikauden voittoa vertaavat? Oikea vastaus on tietenkin noin 62 miljoonaa euroa. Se ei kuitenkaan ole rahaston koko. Jotain hämärää tässä tuoton laskennassa on ja jokin haisee aika kauas. Osaisiko joku fiksumpi lukija kommentoida tähän? Jos tilikauden voitto laskettaisiin ilman realisoitumattomia arvonnousuja, niin nähdään, että eihän kertyvät vuokrat riitä edes kuluihin. Nyt alkaa jo vähän huimata ja heikottaa. Tietämättömille asiakkaille myydään mielestäni suoraan sanottuja ässän muotoista paskaa. Ehkä tästä syystä tuloslaskelmaa ja tasetta ei uskalleta näyttää. Harva sitä tajuaa kuitenkin edes pyytää.

Vuoden 2015 luvuilla päädytään myös samoihin johtopäätöksiin, tappiota tehtäisiin ilman leikkirahaa. Vuonna 2015 tuotot noin 2,94 miljoonaa, joista vuokratuotot 0,64 milj. ja arvonnousu 1,70 miljoonaa euroa. Vuokratuottoa tuloksesta vain noin 22 %. Järkyttävää. Kulut 1,23 miljoonaa euroa. Kun asuntorahaston koko lainat pois jättäen oli 17,61 miljoonaa, niin tuotto olisi ollut 9,71 %. Nyt ollaan siis lähellä ilmoitettua 9,8 % tuottoa. Jos höpöhöpörahaa, eli realisoitumattomia arvonnousuja ei huomioida, niin pakkaselle mentiin ja pahasti. Ei tosin yllätä enää yhtään, kun miettii että hallinnointipalkkio on 1,9 %, merkintäpalkkio 2 %, lunastuspalkkio 1-4 % sijoitusajasta riippuen. Juokseviksi kuluiksi ilmoitetaan 2,5 %.





OP-vuokratuotto


Myöskään OP-vuokratuoton uusimpaa tuloslaskelmaa ja tasetta ei löydy netistä firman "kotisivulta". Morningstarin sivuilta saa kuitenkin vuoden 2014 ja 2015 tiedot ja vähän OP:n rahastojulkaisuja penkomalla (kiitos blogin lukijalle vinkistä) uusimmat vuodelta 2016. Jälleen mielestäni ihmeellistä toimintaa, kun tiedot voisivat olla paljon selkeämminkin esillä. Katsotaanpa, mitä luvut ovat syöneet. Vuonna 2014 tuotot olivat noin 23,69 miljoonaa euroa, josta vuokratuotot olivat 9,62 miljoonaa ja realisoitumattomat arvonnousut 14,02 milj. Vuokratuotot tuloksesta siis noin 41 %. Kulut olivat noin 4,89 miljoonaa euroa. OP-vuokratuotto on S-Asuntorahastoon ja Ålandsbankeniin asuntorahastoon nähden poikkeus jo siinä, että ilman realisoitumattomia arvonnousujakin huomioimatta se tekee vuokratuloilla tulosta. Vihdoinkin tästä jollekin puhtaat paperit.

Merkintä- ja lunastuspalkkiot hyvitetään kokonaisuudessaan rahastolle kaupankäyntikulujen kattamiseksi, joita oli noin 4,43 miljoonaa. Vuonna 2014 rahasto teki voittoa kertomansa mukaan 8,5 % kulujen jälkeen. Tuloslaskelmassa tilikauden voitoksi saatiin leikkiraha huomioiden 18,8 miljoonaa. Jos sen suhteuttaa rahaston kokoon 269 miljoonaa, niin voitoksi saadaan 7 %, eli lähestulkoon rahaston ilmoittama. Ilman realisoitumattomia arvonnousuja voitoksi tulisi kuitenkin enää 3,6 %. Ei sekään nyt ihan pöhkömpi ole, kun huomioidaan, että velkavipuakin käytetään erittäin maltillisesti (noin 39 % velkaa ).

Vuonna 2015 rahaston kokonaistuotto kulujen jälkeen oli 7,21 %. Tuloslaskelman lukuja käyttäen tuotoksi saadaan kuitenkin vain 5,4 %. Aika outo ero. Vuokratuotto tuloksesta on kuitenkin noussut jo 60 %:iin. Allekirjoitan siis kommentin, jossa väitetään, että OP vuokratuotolla tuoton painopiste on asteittain siirtymässä arvonnoususta kassavirtapainotteiseksi. Kiinnostaisi vilkaista vielä vuoden 2016 lukuja, mutta en ole niitä vielä saanut. Todennäköisesti tässä on ainut rehellistä tuottoa tekevä asuntorahasto, joka uskaltaa näyttää oikean tuloksen, vaikka se pieni olisikin. Hatunnosto siitä. Jos realisoitumattomia arvonnousuja ei huomioida, niin tuotoksi saadaan vuonna 2015 noin 2,11 %. Tähän mennessä OP-vuokratuotto on ollut parhain rahasto. Miksi se kuitenkin tekee voittoa ilman "leikkirahaa" on itselleni luvuista huolimatta hivenen mysteeri. Palkkio- ja kulurakenne on kuitenkin muita vastaava. Merkintäpalkkio 2 %, lunastus sijoitusajasta riippuen 1-5 %, hallinnointipalkkio 1,9 % ja juoksevat kulut 2,53 %. Kaupankäyntikulut 0,84 %.




Mitä jäikään käteen


Mitä tästä artikkelista jäi päällimmäisenä käteen? Itselleni ainakin se, että kukaan ei oikein tiedä, kuinka suurelta osin asuntosijoitusten vuosia tarjoamat huipputuotot perustuvat puhtaasti kirjanpitoarvon muutoksiin. Tuloslaskelmia ja taseita ei sijoitusyhtiöiden sivuilla ole oikein avoimesti saatavilla (pois lukien OP, jossa tiedot olisivat voineet olla loogisemmassa paikassa). Jos luvut jostain saakin kouraansa, niin liitetiedoista on vaikea lukea oikea tulos ja kulut. Vielä vaikeampi on päästä itse laskemalla rahaston ilmoittamiin tuottoihin. Jotenkin haiskahtaa. Voi miksi se avoimuus on niin vaikeaa? Lopputuloksena kehottaisin kuitenkin pysymään kaukana asuntorahastoista. Jos nyt johonkin haluaa sijoittaa, niin OP-vuokratuotto vetää ainakin avoimuudessa pisimmän korren. OP-Vuokratuoton vuoden 2016 tulos on kuitenkin niin huono, että se ei maksa vaivaa. Ei sillä todellakaan rikastumaan pääse. Mieluummin laittaisin rahat Bank Norwegianin tilille. Enemmän tuottoa pienemmällä riskillä.

Suomen asuntorahastot vertailussa ilmoitetun tuoton, itse tuloslaskelmasta ja taseesta laskemani tuoton ja nettovuokratuoton, eli ilman realisoitumattomia arvonnousuja lasketun arvon perusteella.


Vähän myös huvittaa Henri Elon kommentit ja artikkeli, jossa hän tarkasteli juurikin näitä kolmea pörssilistaamatonta asuntorahastoa. Lainaus Henri Elolta: "Kun suomalaisia asuntorahastoja katsotaan laajemmin, kokonaiskuva on yllättävän lohdullinen. Kehitys näyttää päällisin puolin tyydyttävältä, jopa hyvältä" Toisaalta Henri Elo kyllä mainitsee, että: "Listaamattomien rahastojen miinuspuolia ovat kirjava raportointi, vähäisempi läpinäkyvyys ja heikompi likviditeetti. Tuotto-odotukset ovat kulurakenteiden ja kuluraportoinnin tavoin hyvin kirjavia". Arvostan kirjoittajaa, mutta ehkäpä sijoituskirjailija ja pörssikolumnisti Henri Elon olisi kannattanut nähdä asiassa vielä enemmän vaivaa ja tilata tuloslaskelma ja tasetiedot rahastoilta ja avata vieläkin enemmän tulonmuodostusta. Luulisi hänellä olevan tähän halutessaan enemmän osaamista ja rahkeita, kuin minun laisellani talousbloggarilla. Olisivat lukijat ja Henri Elo ehkä yllättyneet. Jännää on myös se, että Finanssivalvonta ei ole kommentoinut asuntorahastojen mahdollisista laittomuuksista mitenkään. Se ei tosin itseäni yllätä tippaakaan.

Tähän liittyen kannattaa muuten katsoa myös Yle Areenasta MOT:n ohjelma: Pikavoittoja vuokra asunnoilla.

Päivitys 24.5.2017

 

Yritin saada Ålandsbankenin uusimpia vuoden 2016 tuloslaskelmaa ja tasetta katsottavaksi sähköpostiin melkein kuukauden verran, mutta turhaan. Ensimmäinen vastaus viestiini oli, että: "Ilmoitatko vielä mikä on sinun lähikonttori, niin voimme välittää viestisi eteenpäin." Siis mitä vittua, miten lähikonttori vaikuttaa tähän asiaan? Toiseen tiedusteluun tuli vastaus asiakasvastuulliselta johtajalta, joka kuitenkin lähetti liitteenä vuoden 2015 tiedot (luetun ymmärtämisessä ongelmia?). Viimeinen vastaus tuli sitten rahastoyhtiön toimitusjohtajalta Tom Pettersonilta: "Ålandsbanken Asuntorahaston vuosikertomusta ei julkaista yleisesti internetissä. Rahastoon sijoittaneilla on mahdollisuus tilata vuosikertomusta rahastoyhtiöltä. Jos olet aikeissa sijoittaa rahastoon, voit niin halutessasi saada vuosikertomuksen Ålandsbankenin sijoitusneuvojaltasi"

Siis mitä ihmettä? Voiko asiakaspalvelu enää tästä huonommaksi mennä? Missä on sijoittajan oikeusturva saada tarvitsemansa tieto sijoituspäätöksen tekoon? Rahastoon siis pitää sijoittaa rahaa, ennen kuin saa rahastosta uusimmat tuloslaskelma- ja tasetiedot? Vanhan kansan termeillä pitää ostaa sika säkissä ja toivoa parasta. Ei jumalauta sentään. Ei voi enää olla laillista puuhaa. Naurettavaa tässä on vielä se, että ajattelin toiminnasta olla yhteydessä finanssivalvontaan. Väärinkäytösepäilyistä voidaan kuitenkin ilmoittaa vain kirjeitse, puhelimitse tai tapaamisessa. Siis ei sähköpostitse tai millään sivuilla olevalla lomakkeella. Ei voi olla tätä päivää???? Kaikesta tästä huolimatta tein loppujen lopuksi erään lukijan patistelujen ansiosta Finanssivalvonnalle ilmoituksen väärinkäytösepäilystä. Linkkiä klikkaamalla voi lukea asiasta lisätietoa.

Päivitys 25.7.2017


Eräs lukijani oli saanut käsiinsä Ålandsbankenin konttorinjohtajalta uusimman vuoden 2016 tuloslaskelman ja taseen :) Näin se homma sosiaalisessa mediassa toimii. Kiitoksia nimeä mainitsemattomalle henkilölle. Päivitin siitä uusimmat luvut taulukkoon. Noin lyhyesti sanoen vuoden 2016 tuloslaskelmassa ja taseessa ei ollut oikeastaan mitään outoa. Tulos oli odotetusti huono, mutta ei niin huono, kuin kaikesta salailusta voisi olettaa. Miksi pimittää tietoa, joka on jopa parempi, kuin muilla vastaavilla asuntorahastoilla? Tuotto ilman arvonnousua oli kuitenkin positiivinen (1,24 %) ja paras kaikista asuntorahastoista vuonna 2016.

Toisaalta tuloslaskelma on paskapuhetta, kun salkunhoitajat kertovat "Rahasto saavutti neljättä vuotta peräkkäin tuloksen, joka ylitti pitkän aikavälin vuotuisen 4–6 %:n tuottotavoitteen". No eihän, jos he jo itse ilmoittavat tuloksekseen 3,44 % vuonna 2016. Salkunhoitajat myös sanovat: "Rahaston pitkän aikavälin tuoton arvioidaan muodostuvan 4 %:n vuokratuotosta (kaikkien vuokraustoiminnasta aiheutuvien kulujen jälkeen) sekä rahaston omistamien asuntojen arvonnoususta, jonka arvioidaan olevan keskimäärin 1–2 % vuodessa". Tuokin on täyttä valehtelua. Realisoitumaton arvonnousu oli vieläkin melkein yhtä suuri, kuin vuokratuotto (arvonnousu oli 46 % vuokratuoton ja arvonnousun summasta) ja tätä arvonnousua kirjattiin yhteensä 4,6 % rahaston NAV-arvosta. Nyt kun inflaatio on nollan tuntumassa, niin miten realistisena tuo vuotuinen reilu 4 % asuntojen arvonnousu näyttää. Kohta on pakko alkaa kirjaamaan tappiota, siitä ei päästä mihinkään...

Kuvan tuloslaskelmasta ja taseesta, tai koko pdf-tiedoston voi ladata Finanssivalvonta - Ilmoitus väärinkäytösepäilystä -artikkelin lopusta.

19 kommenttia:

  1. Sama asiantuntija kirjoitti useita ylistäviä tekstejä myös Oravasta. Olemmeko me maallikot vain niin pöllöjä ettemme näe näiden sijoitusten hyvyyttä? :D

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Muistan hyvin nuo tekstit Oravasta. Rivien välistä pystyi joskus tulkitsemaan, että kaikki ei mene aivan putkeen kirjoittajankaan mielestä. Joskus vaan asiat pitäisi sanoa suoremmin ja rehellisemmin.

      Poista
  2. Sinulla on kyllä mielenkiintoisia tekstejä. Kiitos niistä!

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitoksia vain. Pakkohan näitä on kirjoittaa, kun muualla valtamediassa ei näihin itseäni kiinnostaviin asioihin oikein tartuta :)

      Poista
  3. Kiitos hienosta selvittelystä.

    OP-Asuntorahastoa olen hiukan miettinyt, mutta on jäänyt juuri läpinäkymättömyyden vuoksi. Kun saat vuoden 2016 luvut, perkaat ne varmaan jakeluun.

    Toivottavasti myös media kiinnostuu aiheesta lisää.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Laitan luonnollisesti vuoden 2016 luvut näkyviin, jos ne saan. Pitää kysellä vielä uudestaan, jos kohta ei tuloslaskelmaa sähköpostiin ala tulemaan. Samoja tietoja voisi tietysti kysellä myös Ålandsbankenista, vaikka mitään positiivisia lukuja niiden pohjalta on turha odottaa. Saisi kuitenkin taulukkoa vähän täydemmäksi :)

      Poista
  4. Mielenkiintoinen vertailu. Tosiaankin tuntuu, että ainoa noista, jossa on edes vähän järkeä on tuo OP:n rahasto. Vaikuttaa kyllä aika pitkälti siltä, että nyt vedätetään tuulipukua urakalla. Toki pankki tekee noista hyvän tilin, mutta kenelle jää turskaa käteen. Mielestäni hyvä pointti tuosta, että näitä myydään "hajautuksena" vaikka mitä hajautusta se on, että on oman asunnon lisäksi toinen samalla markkinalla oleva lähinnä arvonnoususta nouseva sijoitus. Toki jos asuntorahastot pyörisivät vain vuokratuotolla siinä saattaisi olla joku pointti. En vaan usko, että asiakas ostaisi vuokratuottorahastoa, jonka tuotto kulujen jälkeen olisi 0-1 eli huonompi kuin esimerkiksi Norwegianin pankkitili.

    Ainoa kiinteistörahasto, johon olen itse rahojani laittanut on Taalerin Afrikka -rahastot. Niisä tuotto ja riskikertoimet ovat ihan eri maata. Niissä on selkeästi alku ja loppu, eli 10-v päästä ne viimeistään realisoidaan.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Joskus saamme vielä lukea mediasta, kun joku muistisairas vanhus valittelee, miten hänelle myytiin tällaista asuntorahastoa varman ja hyvän tuoton muodossa. Mummu sitten valittelee, kun ei saanut rahojaan pois kun vasta vuoden päästä lunastuspyynnöstään. Piti elää tukien ja sukulaisten varassa se aika. 10 000 euron sijoituksesta jäi lopulta tekohampaita varten 8 000 euroa. Ja media kauhistelee, kun Finanssivalvonta ei ole puuttunut... :D

      Mielenkiintoinen tuo Taaleri Afrikka 2 -rahasto. Pitää olla rahamiehiä, että 100 000 euron minimisijoituksen saa kasaan. Rahat saa sitten nostaa aikaisintaan 7 vuoden päästä. Noin 20 % vuosituotot kulujen jälkeen kuulostavat jo siltä, että "liian hyvää ollakseen totta". Jos asunnot Kenisassa 5-vuoden keskiarvolla 25 % vuodessa ja osakemarkkinat ja velkakirjat 10 % vuodessa, niin jossain voi olla kupla ja paluu keskiarvoon melko varmaa. Rahaston rakenne kanssa vähän outo ja kaikki voitot jaetaan Kenialaisen partnerin kanssa. Paljonko pitääkään tehdä voittoa, jotta puolet tuloista on vuodessa noin 20 % ?

      Joku tuossa epäilyttää, mutta siksihän epävarmuutta ja riskiä vastaan voi onnistuessaan saada kunnolla pätäkkää. Jos tavoiteltu tuotto osuukin arvion alalaitaan, eli 15 % ja siitä otetaan vielä 25 % tuottopalkkio, niin yhtäkkiä ollaankin vaan reilussa 10 %:ssa vuodessa. Ei nyt enää niin ihmeellistä riski ja seitsemän vuoden pakko-odottelu huomioon ottaen.

      Poista
    2. Taalerin Afrikka -rahastoa saa myös vähän pienemmällä määrällä. Itselläni on Afrikka I -rahastoa 50.000 eurolla. Mielestäni tähän uuteen pääsi käsiksi n. 20.000 eurolla (toki kulut on kovemmat). Ainakin tuo eka rahasto alkaa nyt tänä vuonna maksamaan itseään takaisin ja tämän hetken näkymä sellainen, että mikäli missään ei posahda, niin tulee n. 2-3x sijoitettu summa takaisin sen n. 7 vuoden aikana. Eli I -rahaston tuotto tulee olemaan 50ke e sijoituksella n 100-150ke. Itse sijoitanut tulevat rahat takaisin tuohon II -rahastoon.

      Rahaston toiminnan suurin riski on se, että sen pääpyörittäjä on henkilönä se, joka avaa ovia. Oli aiemmin Arabiemiraattien kehitysrahaston afrikkasijoitusten johtaja, joten kontaktit on hänellä.

      Uudella rahastolla on ainakin esitteiden mukaan n. 10-15 esivalmisteltua kohdetta, josta pyritään toteuttamaan n. 5-6 ja tuotto on laskettu sen mukaan, että noista 5-6 valitusta 1-2 häviää matkalla.

      On siinä aika suuret riskit, mutta on myös suuret tuotot mahdollisia. Toki rahojaan ei saa takaisin 7-vuoteen. Toisaalta pidän sen turvallisempana kuin kotimaisen asuntorahaston :D

      Poista
    3. Piti ihan tarkista ja ilmeisesti pienemmillään mukaan pääsee 5ke sijoituksella. Lienevät kulut vielä kovemmat tuolla panoksella kylläkin.

      Poista
    4. On siinä kyllä tuotto kohdillaan, jos kaikki onnistuu hyvin. Toivotaan parasta. Vähän jopa itseäni kiinnostaisi... Jotenkin vaan nousee karvat pystyyn tuon partnerin kanssa. Paljonko on pitänyt antaa "voitelurahaa" ja nuolla niin sanotusti jonkun takamusta, että kontaktit aukeavat bisnekselle? Mikä estäisi suoranaisen kiristyksen, jos pääpyörittäjän moraali yhtäkkiä hölleneekin matkan varrella? Afrikka ja lahjonta taitaa olla vieläkin osittain maan tapa. En yhtään yllättyisi, jos tarpeeksi penkomalla jotain hämärää taustalta löytyisi. Isoilla summilla ja korkeilla tuotoilla joku yrittää aina vetää välistä. Kiitos kuitenkin kommentin tarkennuksista.

      Poista
  5. Ainakin minulla nuo tuolla OPn sivuilla näkyy? Ei kyllä enää tuota 2014 vuoden tulosta ole tiedossa. https://www.op.fi/op/henkiloasiakkaat/saastot-ja-sijoitukset/rahastot/rahastojulkaisut?id=36210&srcpl=8

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitoksia tiedosta, niinpä näkyy olevankin. Ei ihan siellä, mistä ensimmäiseksi luulisi sen löytyvän. Voisihan OP Vuokratuoton "pääsivulle" laittaa linkin muiden avaintietojen joukkoon, mistä tämä löytyy. Tuntemattomalta nopeampaa palvelua, kuin OP:n asiakaspalvelusta :)

      Poista
  6. Voisin kommentoida tuota Ålandsbankenin asuntorahaston tapausta. Sitä on ainakin käyty läpi Kauppalehden keskustelupalstalla. Palstalla huomattiin myös sama asia, mikä on huomattu myös täällä. Ålandsbankenin asuntorahasto 2015 vuosikertomuksen perusteinen tuotto oli suurin piirtein nolla, jos ottaa huomioon kulut ja menot. Kaikki tuotto perustui pelkästään olettuun arvonmuutokseen. Eli ilman arvonmuutoksia Oravan tapaan tulosta ei olisi syntynyt lainkaan. Kun katsoin aiempia vuosikertomuksia, niin sama toistui. En löytänyt yhtäkään vuotta, jossa rahasto olisi päässyt selkeään voitolliseen kassavirtaan. Tämä ei tietenkään itselle ollut yllätys, koska olen seurannut näitä rahastoja pitkään ja tiedän ns. kupletin juonen. Ja myös alaa tuntevana tiedän, että esimerkiksi rahastojen edustajat seuraavat Kauppalehden palstoja.

    Jos palataan tähän vuosikertomuksen puuttumiseen. Odotin itsekin, sen ilmestymistä verkkoon, koska arvioni oli, että Ålandsbankenin rahastojen tulos 2016 olisi ollut jopa huonompi, kuin vuoden 2016 tulos. Perustan näkemykseni rahaston ostamiin asuntoihin, joita on esimerkiksi Espoon Tapiolasta ostettu kovalla hinnalla. Soitin minäkin Ålandsbankeniin ja kerroin, että heillä on jäänyt päivittämättä vuoden 2016 vuosikertomus sivuilleen. Lopulta toimihenkilö myönsi tämän ja lupasi, jos lähettäisin eräälle johtajalle sähköpostia, niin voisin saada jonkinlaisen version kertomuksesta. En lähettänyt sähköpostia, vaaan soitin finanssivalvontaan Ålandsbankenin asioista vastaavalle henkilölle ja kerroin ongelmasta. Hän ei suhtautunut asiaan kovin vakavasti. Kun mainitsin aikeestani tehdä virallisen ilmoituksen asiasta, niin suhtautuminen muuttui. En kuitenkaan vielä ole tehnyt ilmoitusta. Ehkä pitäisi.

    Loppukommentti. Itselle jäi sellainen kuva, että vuosikertomusta ei haluta laittaa internettiin, koska siitä voi helposti päätellä, että Ålandsbankenin asuntorahastojen tuotto ilman arvokorjauksia on käytännössä nolla.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Tämä on kyllä kiinnostava tapaus. Ehkä sitä voisi kuitenkin olla yhteydessä finanssivalvontaan ja katsoa, miten homma lähtisi etenemään. Eiköhän tuostakin voisi jotain lisäarvoa lukijoille olla? Jos toiminnalla voidaan välttää yhdenkin sijoittajan hairahtuminen puutteellisilla tiedoilla tähän roskaan, niin kaippa se on jo ajankäytön väärti... Turhauduin ja luovutin, kun tajusin, että sähköpostilla ei voi lähestyä. Kommenteistasi sain lisää motivaatiota. Ei tuo kirjeen postituskaan toisaalta niin vaivalloista ole. Pitääpä tehdä se viikonloppuna. Kirjoittelen asiasta uusia kuulumisia, kun jotain tapahtuu.

      Poista
  7. Tässä toimintatapa, miten ilmoituksen väärinkäytöstä voi tehdä finanssivalvonnalle.

    http://www.finanssivalvonta.fi/fi/Valvonta/ilmoita_vaarinkaytosepailysta/Pages/Default.aspx


    Ålandsbanken Rahastoyhtiö Oy
    Rahastoyhtiöt
    Yhteystiedot:

    Puhelin: 020 429 011, Faksi: 020 429 1228
    PB 3
    22101 MARIEHAMN
    Suomi
    http://www.alandsbanken.fi
    Vastuuvalvoja(t) Finanssivalvonnassa:


    Pia Palmén (päävastuullinen), puhelin: 09 183 5318
    Harri Hirvi, puhelin: 09 183 5284

    VastaaPoista
  8. Olitko yhteydessä finanssivalvontaan? Ainakaan Ålandsbanken ei ole uskaltanut laittaa viime vuoden asuntorahastojen vuosikertomusta esille, vaan edelleen 2015 vuosikertomus heidän sivuillaan. Kai tämä itsessään on jo suuri hälytysmerkki ja kertoo missä kunnossa heidän rahastonsa on.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Onneksi kyselit tuosta. Laiskana meinasi jäädä muiden hommien alle ja siten tekemättä. Kirjoitin juuri äsken ilmoituksen väärinkäyttöepäilystä koneellani ja se lähtee huomenna postiin. Katsellaan mitä tapahtuu. Kiitoksia perseelle potkimisesta :) Juhannuksen jälkeen lupaan kirjoittaa tapauksesta uuden ja lyhyen jutun blogiini.

      Poista
  9. Kiitos kun hoidit tämän 2016 vuosikertomuksen tiedot tänne kaikkien luettavaksi. Itsekin tein omat laskelmat ja vertasin niitä ilmoitettuihin arvoihin. Tuotto ilman arvonnousua oli juurikin yhden prosentin paikkeille. Rahastonhoitajien kertomukset arvonnoususta ja vuokratuotosta ovat kuten sanoit puhdasta valehtelua. Luulisin, että Ålandsbankenissa osataan tehdä näin yksinkertaista tuloslaskentaa. Tämä on aika uhkarohkeata peliä pankilta, koska tällainen voi jälkikäteen johtaa korvausvelvollisuuteen rahastolta. Ajatelkaa, jos Nokian tuloksen laskelmat olisivat samanlaista puuta heinää, niin voitte olla varmoja, että yhtiössä jouduttaisiin nopeasti tekemään uudet laskelmat ja tiedotteet vielä saman päivän aikana. Ja tällöinkin pelättäisiin seuraamuksia. Mutta meidän FiVaa ei tällaiset asiat voisi vähempää kiinnostaa. Meidän valvojilta menee kaikki valheet ja sumutukset läpi.

    VastaaPoista

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...