Vaaran merkit asuntosijoitusrahastoissa - Varovaisuutta suositellaan

Asuntosijoittaminen kiinnostaa yhä useampia. Siitä saa kohtalaisen varmaa ja ennustettavaa tuottoa ja se on hyvä vaihtoehto rahan makuuttamiselle nollakorkoisella pankkitilillä. Asuntosijoittaminen on myös konkreettisempaa, kuin esimerkiksi osakesijoittaminen. Omistat jotain, johon voi koskea. Asunto, johon voit vaikka majoittua ja jonka kattoa jokainen tarvitsee päänsä päälle. Asuntosijoittamisessa ihan tavallinenkin ihmisen voi vaurastua vuokra-asunnoilla, kunhan omaa vähän säästöjä ja käyttää velkavipua. Tähän riittää oikeastaan pelkkä ala-asteen matematiikka, terve järki ja jonkin verran kiinnostusta. Ei siis liene mikään ihme, että asuntosijoittamisen ympärille on perustettu myös paljon tähän liittyviä rahastoja. Jokaisella vakavasti otettavalta finanssitalolta taitaa tällä hetkellä löytyäkin oma rahastonsa asuntosijoittamisella rikastumisesta haaveileville asiakkaille. Piensijoittajan kannattaa kuitenkin olla tarkkana mihin ryhtyy. Vaikka asuntosijoittamisen sijoitusrahastojen kautta mieltäisikin erittäin vähä-riskiseksi esimerkiksi osakemarkkinoihin nähden, niin kannattaa katsoa, mihin on varojaan sijoittamassa. Kaikki kiiltävä ei ole kultaa.

Asuntorahastoissa piilevät riskit

Asuntorahastoja on markkinoilla monenlaisia ja niitä on noussut kuin sieniä sateella. Asuntosijoitusrahastot ovatkin Suomessa suhteellisen uusi ilmiö, vaikka asuntosijoittamista sinänsä onkin harjoitettu jo vaikka kuinka kauan. Kun piensijoittaja yleensä sijoittaa tällaiseen asuntorahastoon, niin mielessä pyörii yleensä kuvitelma, että asunnoista saa yleensä noin 5 % tuottoa. Onhan se paljon paremmin, kuin makuuttaa rahoja nollakorkoisella tilillä. Teoriassa kyllä, mutta valitettavasti tässä voi olla hyvinkin kyse harhaisesta kuvitelmasta. Jos olet niin sanotusti ammattimainen asuntosijoittaja, niin taidolla ja kokemuksella varmaan pystyt tähän tuottoon tai suurempaankin, riippuen velkavivun suuruudesta ja paikkakunnasta. Kun teet kaiken itse, niin säästät myös kuluissa. Kassavirtasi on aina positiivinen ja vuokralainen lyhentää velkaasi. Valitettavasti näin ei välttämättä ole asuntosijoitusrahastoissa. Harvassa on matalariskinen ja matalakuluinen rahasto, joka saa tuottonsa puhtaasti vuokralaiselta.

Otetaan tässä esimerkiksi Ålandsbankenin asuntorahasto, josta on saatavilla hyvät dokumentit. Asuntorahasto on aloittanut vuoden 2013 alussa. Kerron seuraavaksi tämän asuntosijoitusrahaston muutamista vaaran merkeistä, jotka pätevät muihinkin vastaaviin asuntorahastoihin. Tiedä mihin sijoitat ja miten tuotto muodostuu -periaate pätee etenkin asuntorahastoiden kohdalla. Tämän luettuasi et ehkä pidäkään osakesijoittamista enää hankalana asuntorahastoihin verrattuna. Kannattaa huomioida ainakin nämä asiat asuntosijoitusrahastoissa, ennen kuin päätät sijoittaa:

• Vuokratuotot eivät kata kuluja. Tuotto maksetaan varoista, joita ei ole vielä tullut kassaan.
• Kiinteistöjen hankinta-arvojen suhde markkina-arvoon. Onko arvotettu oikein?
• Huono likviditeetti. Lunastaminen kestää ja suuri asuntojen realisointi voi vaikuttaa asuntojen arvoon negatiivisesti ruokkien ongelmaa.
• Lainarahoitus voi vivuttaa tappioita huonolla asuntorahastolla 

Voitollinen tulos olemattomilla tuotoilla

Ålandsbankenin asuntorahasto on tuottanut vuodessa noin 9 %. Näin äkkiseltään kuulostaa ihan kohtuulliselta tuotolta. Asunstosijoittamisessa käytetään kuitenkin velkaa, joka vivuttaa tuottoa. Vuoden 2015 tuloslaskelmassa (vuosiraportti, sivu 16) asuntorahaston kuluiksi on kirjattu 7,57 miljoonaa ja tilikauden voitoksi 19,56 miljoonaa. (Kulut noin 39 % voitoista). Jos tuloslaskelman liitetietoja kuitenkin pähkäilee tarkemmin niin huomataan mielestäni jotain erittäin huolestuttavaa. Realisoitumattomasta arvonmuutoksesta kertyi 19,28 miljoonaa, kun vuokrista (sisältäen rahoitus- ja yhtiövastike 7,11 milj.) tuli vain 14,28 miljoonaa. Mikä tässä on huolestuttavaa? Koko vuoden 2015 (samoin on vuoden 2014 kohdalla) tilikauden voitto on periaatteessa syntynyt vain pelkästä realisoitumattomasta arvonnoususta. Jos tätä olematonta rahaa ei laskettaisi tuloslaskelmassa tilikauden voitoksi, niin itse asiassa vuokratuotot (ja niistä vielä vähennettävät rahoitus- ja yhtiövastikkeet) eivät edes kata asuntorahaston kuluja. Kenelle tästä tuleekaan mieleen Orava ja sen "pyramidihuijaus"?

Asuntosijoittamisessa pointti on yleensä siinä, että kassavirran pitäisi olla positiivinen. Vuokralainen lyhentää vuokran muodossa sijoittajan asuntolainaa. Asunnon arvonnousun varaan ei saisi laskea suuria odotuksia. Näin ei ole ainakaan Ålandsbankenin kohdalla. Tietysti asuntojen arvo voi nousta vuosien saatossa, se on selvää. Rahaston tavoitteena onkin myydä asunnot 10 vuoden sisällä. Suurena asuntosijoittajana rahasto voi myös hyötyä asuntojen hankintahintojen alennuksista (tukkuhinta). Periaatteessa siis asuntojen arvonnousua on ihan luontevaa kirjata vuosittain. Vielä tyhmemmältä nimittäin kuulostaisi sellainen, jossa rahaston koko muuttuisikin 10 vuoden päästä aivan radikaalisti, kun koko asuntokanta myytäisiinkin kerralla. Ongelma tässä vuosittaisessa arvonnousun kirjauksessa on kuitenkin se, että se ei ole kovin läpinäkyvää. Tuotto maksetaan siis sellaisista varoista, joita ei oikeasti ole olemassa. Tässä tapauksessa siis oletetusta arvonnoususta.

Kuvankaappaus Ålandsbankenin asuntorahaston tuloksesta ja taseesta vuosilta 2014-2015. Kuinka moni piensijoittaja osaa tätä lukea, kun itsellenikin tuottaa vaikeuksia.

Kiinteistöjen markkina-arvo vs. Net Asset Value

Kuinka moni asiakas sen tajuaa? Vuokraa maksetaan tämän päivän ja tämän hetken työpaikkojen mukaan, mutta arvonkehitys on riippuvainen tulevaisuudesta. Mitä silloin onkaan edessä, sitä ei osaa kukaan ennustaa. Jossain vaiheessa tulee väistämättä hetki, jolloin asuntojen hinnat eivät nousekaan. Tällöin rahasto ei tee tuottoa, mutta houkutin sen näyttämiseen voi saada "vääristämään" tulosta. Kiinteistöjen hankinta-arvoksi on kirjattu noin 209 miljoonaa. Kenen mielestä tuntuu oudolta, että neljän toimintavuoden aikana asunto-omaisuuden arvo (NAV eli Net Asset Value) onkin noussut noin 316 miljoonaan? Miten vertailukelpoisia nuo luvut sitten ovat toisiinsa, sen arviointiin ei omat kykyni riitä. Valmiiden asuntojen arvostuksesta vastaa Realia Management Oy:n auktorisoitu kiinteistöarvioitsija. Onko niiden markkinahinta hinnoiteltu oikein? Esimerkiksi Vantaan Tikkurilassa neliöhinta on noin 4400 e, Myyrmäessä neliöhinta 3600, Espoon Matinkylässä  5200, Helsingin Lauttasaaressa 5550-7300 euroa ja Tampereen Hervannassa 3000-3350 euroa neliöltä. Nopealla vilkaisulla arvostus näyttää kyllä olevan ihan ok. Ei ainakaan pahasti metsässä.

Likviditeettiloukku voi ruokkia ongelmia

Piensijoittajille suunnatut asuntorahastot ymmärretään usein likvideinä sijoituksina, mutta näin ei aina ole. Ålandsbanken Asuntorahastoon voi sijoittaa/tehdä lunastuksia vain neljä kertaa vuodessa ja ilmoitus lunastuksesta on tehtävä minimissään kaksi kuukautta ennen lunastuspäivää. Pienenkin rahasumman lunastamiseen menee siis noin puoli vuotta. Koska rahasto omistaa pääosin asuntoja, ei suurien summien lunastus välttämättä onnistu edes tässä ajassa. Se edellyttää omaisuuden realisointia, eli aikaa. Voin hyvin kuvitella tilanteen, jossa asuntojen hinta taantuman takia laskee -> Rahasto laskee. Jokin suursijoittaja säikähtää tappiota tuottavaa asuntorahastoa ja haluaa rahansa pois turvaan. Realisointi kestää ja kaikki lunastukset jäädytetään toistaiseksi. Piensijoittajat hätääntyvät tästä ja hekin haluavat realisoida omaisuuttaan. Lumipallo lähtee käyntiin, asuntoja pitää myydä jo tukkualennuksilla ja vieläkin suurempia tappioita kirjataan rahastoon. Noidankehästä muodostuu todellinen ongelma. Homma pyörii sujuvasti vain silloin, kun ajat ovat hyvät.

Hälytyskellojen pitää soida, jos sijoittaja ei itse ymmärrä, miten rahaston tuotot kertyvät. Tässä tapauksessa onkin siis hyvin tärkeää ymmärtää tapa, jolla asuntorahasto kerryttää tuottonsa ja jakaa sijoittajille. Luulen, että suurin osa piensijoittajista ei tätä tajua. Voiko tällaisella rahastolla sitten rikastua (Joku muu kuin sitä hallinnoiva taho, eli siis piensijoittaja)? Pitkän aikavälin tuottoennuste on vuosiraportin mukaan noin 4-6 % kulujen jälkeen. Asuntorahaston avaintietoesite kertoo tuoton olleen vuonna 2014 noin 10 % ja vuonna 2015 noin 9 %. Tuottoa laskettaessa on huomioitu kaikki kulut. Onko esitteessä virhe, vai onko kyseessä puhdas kusetus, koska itse en pääse laskelmissani lähellekään tuota. Jos tilikauden 2015 voitto 19,65 miljoonaa (sisältää siis vuokrat ja arvonnousu vähennettynä kuluilla) jaetaan rahaston arvolla (NAV 316,58 milj.), niin tuotoksi saadaan 6,2 % ja vuoden 2014 tuotoksi 6,7 %. Nähtävästi siis kuluja ei ole kuitenkaan tässä avaintietoesitteessä huomioitu, koska vain siten päästään kerrottuihin lukemiin. Voisi muuten kiinnostaa Finanssivalvontaa... Jos kulut realistisesti huomioitaisiin, eikä arvonnousua oteta mukaan, niin rahasto siis tuottaa tappiota. Aika hurjaa. Ei tosin yllätä, jos vuokratulot jakaa rahaston arvolla ja oletetaan bruttovuokratuoton olevan 4,5 %. Tästä jos vähentää vastikkeet ja juoksevat kulut 2,77 % (TER luku muuten jopa 3,63 %), niin eihän tuotosta voi netoksi mitään jäädäkään, jos ei hypoteettista arvonnousua oteta mukaan.

Lainarahalla voi päästä laskemaan kunnon pulkkamäkeä

Tässä pitää vielä muistaa, että rahasto voi aktiivisesti hyödyntää lainarahoitusta sijoitustoiminnassaan. Tämä merkitsee sitä, että rahaston asuntosijoitusten arvo voi olla suurempi, kuin piensijoittajien rahastoon sijoittama pääoma. Teoreettisesti se voi merkitä 200 % sijoitusastetta. Toisin sanoen jos tuotto olisi 100 % sijoitusasteella (0 % velkaa) vaikkapa 3,7 %, niin 200 % sijoitusasteella (puolet taseesta velkaa) se olisi noin 6,6 % (lähde: Ålandsbankenin esite). Laina toimii sijoittamisessa siis vipuna, joka parantaa tulosta. Vuoden 2015 lopulla rahaston NAV-arvosta oli velkaa noin 76 %, siis 176 % sijoitusaste. En ota kantaa, mikä on oikea lainarahan määrä. Jo sijoitusten lunastusten takia lainarahaa on pakko käyttää jonkin verran. Jos aikaisemmin laskemani asuntorahaston tulos oli jo kuitenkin niin huono velkavivun kanssa, niin se olisi ollut vieläkin huonompi ilman sitä. Tämä kannattaa ottaa huomioon, jos asuntorahastosijoittamista vertaa esimerkiksi osakesijoittamiseen. Lainaraha on nyt niin halpaa, että sen ylenmääräiseen käyttöön voi hullaantua. Vivutus lisää kuitenkin myös tappion määrää, kun korot lähtevät nousuun. Jos, tai pikemminkin kun asuntojen hintakehitys alkaa osoittaa negatiivisia lukemia, niin Ålandsbankenin asuntorahastolla lasketellaan kyllä kivasti alaspäin.

Toivottavasti tämä herätti lukijoissa jonkinlaista varovaisuutta asuntosijoitusrahastoja kohtaa. Kulujen ja toimintaperiaatteiden takia se ei todellakaan ole varmatuottoista ja tasaista. Pikemminkin lunastamattomia lupauksia. Joskus ei voi kuin pyöritellä päätään, koska tuottoyhtälöt ovat mahdottomia. Itse en ainakaan uskaltaisi sijoittaa Ålandsbankenin asuntorahastoon. Tuoton pitää mielestäni perustua ainakin pääosin vuokralaisilta saatavaan kassavirtaan, ei spekulatiiviseen arvonnousuun. Näkisin vähemmän riskiä jopa yksittäisissä ja varmoissa osinkoja maksavissa osakkeissa, kuin tässä esimerkissä. Ei muuten ollut aivan helppo juttu perehtyä tähän asuntorahaston tuloslaskelma ja tase -materiaaliin. En yhtään hämmästyisi, jos piensijoittaja ei niihin jaksa vilkaista ja sijoittaa vain mielikuvien perusteella. Silloin mennäänkin ehkä metsään. Jos asuntorahastoihin sijoittaminen vielä kiinnostaa, niin lukaisepa artikkelini: Suomen asuntorahastot vertailussa. Sen jälkeen tiedät mihin sijoittaa ja mitä välttää.