10. elokuuta 2017

Tonttirahastot - Tasaista tuottoa vai jotain muuta?

Rakennuslehti kertoo, että asuntokaupassa on levinnyt uusi ilmiö. Yhä useampi omistusasunto rakennetaan tonttirahaston omistamalle vuokratontille. Tonttikonsepti kehitettiin, koska vuokratontti alentaa asunnon myyntihintaa (mutta tietää asunnon ostajalle luonnollisesti lisämenoja myöhemmin). Rakennusliikkeet puolestaan hyötyvät tonttirahastoista siksi, ettei niiden tarvitse sitoa omaa pääomia tontteihin. Tämä hyödyttää erityisesti pieniä rakennusliikkeitä. Vähemmällä rahalla voi siis rakentaa enemmän asuntoja ja keskittyä ydinosaamisella tienaamiseen. Tällä periaatteella myös asuntopulaan tulee pientä helpotusta. Pääkaupunkiseudulla markkinahinnat ovat niin kovat, että eri rahoituskeinojen käyttämiselle on kiinnostusta. Tonttirahastojen, kuten myös asuntorahastojen määrän nousua on selittänyt matala korkotaso. Pääomalle haetaan halvan rahan aikana parempaa tuottoa. Olisiko tässä hyvä sijoituskohde? Miten homma toimii ja pääseekö sijoittaja hyville tuotoille? Oteaanpa siis selvää.




Miten tonttirahasto toimii?


Tonttirahastoja tarjoaa muun muassa Hypo, FIM, OP ja Taaleri, mutta vain Ålandsbankenin tonttirahastosta on saatavilla kunnollisia tietoja. Keskittykäämme tässä artikkelissa siis Ålandsbankenin tarjoamaan vaihtoehtoon. Sijoittajan kannalta tonttirahastojen toiminta on varsin loogista. Yksinkertaistaen rakennusliike myy omistamansa tontin rahastolle. Rahasto puolestaan tekee vuokrasopimuksen rakennusliikkeen kanssa ja kun talo on valmis, rakennusyhtiön perustama asunto-osakeyhtiö vastaa tonteista yhtiölainan tapaan. Eri rahastojen tontteja koskevat lunastusehdot vaihtelevat. Yleensä asunnon omistaja voi lunastaa tonttiosuuden joko kohteen valmistuttua tai myöhemmin.



Tontinvuokra on keskimäärin 5 prosentin tuntumassa ja vuokrataso tarkistetaan vuosittain elinkustannusindeksin kehityksen mukaan. Tonttirahastoa markkinoidaan yleensä siten, että se on kiinteistösijoitustuote, jonka riskiprofiili olisi vieläkin alhaisempi kuin asuntorahastolla. Sijoittajan nettotuotto-oletus (kaikien kulujen jälkeen) on Ålandsbankenin sijoitusjohtaja Antti Valkaman mukaan (lähde YouTube video) noin 4-5 %. Tämä tuotto jakaantuu kahteen eri osaan: vuokraan ja arvonnousuun. Rahaston pääasiallinen tuotto koostuu maanvuokrasopimuksesta. Rakennusaikana siitä vastaa rakennusliike ja talon valmistuttua siis asunto-osakeyhtiö.

Arvonnousu perustuu siihen, että tonttikannan arvo muuttuu vuosittain. Se on yleensä sidottu elinkustannusindeksiin. Rakennuslehti kuitenkin väittää, että Ålandsbankenin kohdalla tonttikannan arvonmuutos olisi vakio 1,5 %. Itse en löydä tähän vahvistusta, vaan tuloslaskelmassa ja taseessa puhutaan 1 % minimistä (avaintietoesitteessä lukua 1,5 on käytetty vain simuloituna lukuna laskelmia tehtäessä). Näin päästään kuitenkin eroon tontin lunastushintaa koskevasta epävarmuudesta, kun lopputulos on kaikkien tiedossa jo etukäteen. Se mikä tässä on sijoittajan kannalta erinomaisen hyvä juttu, on juurikin tämä läpinäkyvyys. Kaikki tuotto on kirjattu sopimukseen, eikä tuottoon liity spekulatiivisia elementtejä. Toisinhan on asuntorahastojen kohdalla (lukuehdotus: Vaaran merkit asuntosijoitusrahastoissa). Riskit pyritään minimoimaan sillä, että asioidaan vain isojen ja vakavaraisten rakennusliikkeiden kanssa. Kun tontit sijaitsevat kasvukeskuksien hyvillä paikoilla, niin asunto-osakeyhtiöiksi valikoituu automaattisesti sellaisia, että kassavirta säilyy aina positiivisena. Simppeliä ja jotenkin piensijoittajan sielua lämmittävää.


Uskonko markkinamiestä - Paljonko on realistinen ja oikea tuotto?


Ålandsbankenin tonttirahasto aloitti toimintansa vuonna 2016. Ålandsbankenin tonttirahaston historiallinen 12 kk kehitys on 2,76 %. Toisaalta vuoden 2017 ensimmäisen vuosikolmanneksen tuotoksi muodostui 1,20 %, joten tästä aproksimoiden tuotto voisi olla noin 3,8 % vuodessa, kun homma saadaan kunnolla käyntiin. Jonkin verran on kuitenkin vielä matkaa 4-5% nettotuotto-odotukseen, jota luvataan. Ei toisaalta mikään ihme, jos mietitään kuluja. Merkintäpalkkio esitteen mukaan 2 %, hallinnointi 1 %, tuottosidonnainen palkkio 20 % yli 4,5 % vuotuisesta tuotosta. Kaupankäyntipalkkio lunastuksen yhteydessä 4 %, jos sijoitusaika < 5 vuotta. Ei siis sovellu missään nimessä ainakaan lyhyeksi sijoitukseksi, eikä ihan köyhille, koska minimisijoitus on 10 000 euroa.

Asuntorahastoista olen kuitenkin oppinut katsomaan tuloslaskelmaa ja tasetta. Mitä ne tässä kertovat? Tuloslaskelmassa ja taseessa (jota ei muuten saa ylläri pylläri Ålandsbankenin nettisivuilta) vuodelta 2016 sanotaan, että vuokrasopimusten mukainen keskivuokra rahaston tonteista oli 4,3 % tontin arvosta ja vuotuinen arvonnousu oli keskimäärin 1,9 % tontin arvosta. Kaikki vuokrasopimukset on tehty 30 vuodeksi ja vuokralaisen on lunastettava tontti vuokra-ajan loputtua. Lunastusoikeus on huoneistokohtainen. Vuokratasoa tarkistetaan vuosittain joko 1 %:lla tai elinkustannusindeksiä vastaavasti sen mukaan, kumpi on korkeampi. Jos indeksi laskee, niin vuokraa ei kuitenkaan alenneta.

Tuloslaskelmasta ja taseesta vuodelta 2016 (voi ladata tästä) näkee, että aika tarkkaan 2/3 tuloksesta tulee vuokratuotoista ja 1/3 arvonnoususta. Näinhän sitä toisaalta luvattiinkin, joten puhtaat paperit tästä osiosta. Tuloslaskelman ja taseen perusteella saan kuitenkin tuotoksi vain 0,8 %. Toisaalta juuri ennen vuodenvaihdetta uusia merkintöjä tuli sen verran paljon, että käteistä rahastossa oli jopa 44 % nettovarallisuudesta. Jos tämä suuri merkintäsumma jätetään huomioimatta, niin tulokseksi saadaan 1,44 %. Onko rahaston ilmoittama tulos sitten laskettu tahallaan väärin? Tuskin. Syynä on rahaston aloitus ja sijoitusvirtojen liikkeet. Keskituoton laskenta ei nimittäin ole ollenkaan helppoa, pitäisi pitää kirjanpitoa rahaston rahavirroista. Ensin olisi eliminoitava pääomalisäysten ja –vähennysten vaikutus (tiedettävä summa ja päivämäärä) ja tiedettävä näinä ajankohtina sekä rahaston alku- että loppusalkun markkina-arvo. Näin lasketaan niin sanottu aikapainotettu tuotto TWR (Time Weighted Return), jota rahastot ja esim. työeläkeyhtiöt käyttävät. Siihen ei pysty pelkän tuloslaskelman ja taseen tietojen pohjalta. Toisaalta tuloslaskelmasta ja taseesta näkee kuitenkin sen, että noin puolet pelkästä vuokratulosta menee hallinnointipalkkioon. Tai toisin päin sanoen tonttien arvonnousu kattaa hallinnointipalkkion ja pelkästään vuokraosuus sataa suoraan laariin.


Lopputulos


Ålandsbankenin tonttirahasto on toiminut reilun vuoden, joten olettakaamme kulujen suhteessa tuottoihin laskevan vielä hieman. Kun tuottamatonta käteistä merkinnöistä sijoitetataan, niin tehokkuus ja voittojen määrä kasvaa. Kun juoksevat kulut ovat 1,1 % ja tonttivuokra vaikkapa 4,5 % ja arvonnousu 1 %, niin nettotuotoksi pitäisi saada reilut 4 % tulevaisuudessa. Periaatteessa siis potentiaalia löytyisi, jos kaikki menee niin kuin on ajateltu. Ihan ok tulos tässä markkinatilanteessa, kun huomioidaan vähäinen riski. Jokainen rakennus tarvitsee tontin alleen ja rakennusliikkeet ymmärrettävästi eivät halua sitoa pääomaa tontteihin. Tonttimaa on rajallinen hyödyke ja sen arvo kasvaa sopimukseen kirjatulla prosentilla (vähintään 1 %). Toimintamallissa hintariski on siis alhainen, koska tonttien vuotuinen vuokra ja arvo on sovittu jo etukäteen vuokralaisen kanssa ja molemmat ovat kytketty elinkustannusindeksin kehitykseen = inflaatiosuojattuja.

Tonttirahasto on periaatteessa helppohoitoinen, eikä siinä ole esimerkiksi korjauskustannuksia asuntorahastojen tapaan. Tästä syystä hallinnointikulut ovat pienemmät, kuin muissa rahastoissa. Toisin kuin asuntorahastot, tonttirahasto ei edes käytä velkaa kuin aivan tilapäisiin tarkoituksiin. Tonttirahastolla ei kikkailla myöskään millään määräalennuksilla ja hypoteettisilla arvonnousuilla. Tuotto ja kulut ovat siten ennakoitavissa ja inflaatiosuojattu. Yksinkertaisuus ja tietty läpinäkyvyys houkuttaa sijoittamaan. Ålandsbankenin Tonttirahastosta löytyy sekä tuotto-osuuksia (A), että kasvuosuuksia (B). Tonttirahasto A on kasvurahasto, joka jakaa siis osinkoa. Rahaston tavoitteena on maksaa mahdollisimman tasainen tuotto. Uusimman tuloslaskelman ja taseen perusteella vuodelta 2016 jaettiin osinkoa 3 %. Rahaston arvo oli tällöin 102,38 euroa ja jaettava osinko 3,07 euroa.

Tuotto ei kuitenkaan vielä vakuuta, kun kulut haukkaavat puolet vuokratuloista. Pistän kuitenkin seurantaan, josko ensi vuonna petrattaisiin. Paras veikkaukseni on, että tuottohaarukka jää 3-4 % tuntumaan, vaikka miten lupaillaan parempaa. Jollekin tämä tuotto voi hyvinkin riittää, kun miettii vähäistä riskitasoa. Rahojaan joutuu tosin makuuttamaan aika kauan. Kasvurahastoon sijoittamalla tosin voi nauttia osinkotulosta ja osittain välttää tätä pääoman pitkää sitoutumista. Jotta rahasto voi suunnitella likviditeettitilanteensa, rahasto-osuuksien lunastustoimeksianto on annettava viimeistään kuusi kuukautta ennen toivottua lunastuspäivää. Suurin riski ehkä olisi, että korot nousisivat voimakkaasti, jolloin sitoutuminen tällaiseen sijoitukseen ei olisi enää kovinkaan tuottavaa. Silti paljon paljon järkevämpi sijoitus mielestäni, kuin asuntorahastot. Mitä mieltä lukijat ovat, kiinnostaisiko?


Ei kommentteja:

Lähetä kommentti

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...